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第二百八十六章 利弊

> 厂商新闻《我在德国翻身当地主，一不小心捡漏了一千平的地产》特朗普继续对日本施压：日本需要开放市场 时间：2025-11-02 12:27

• 编辑:CN

作者| 木马君

书接上回，我和木马爸爸十年前在慕尼黑租了一个80平的公寓，住得挺顺心。

但是我们中国人那颗想要安家置业的心，永远都在蠢蠢欲动。

随着在德国的工作稳定下来，和木马爸爸的交往也似乎前景不错，我开始考虑起了买房。

公寓的房租是1250欧左右，后来慢慢涨到了1400欧。我在心里立刻打起了精明的小算盘，如果买了自己的房产，月供可能也在一两千欧，那不是比给房东交房租更划算？

更重要的是，那时欧洲的银行利率跌到了史无前例的低点。其中住房贷款利息从一开始的5%左右，一路下滑，到了2015年利息一度跌破1%。

买过房的瓜友们都知道，利息少一个百分点，在20年的贷款期间会有多大的影响。

在那个存款0利率，贷款利息1%的时代，不跟银行借点钱就像吃了亏似的。

于是，我决定开始整活儿，研究起了慕尼黑的房地产市场。

在国内城市里买房，绝大部分都是买供应商统一开发楼盘里的一套公寓，而在德国买房置业，却分为好几种不同的类型。

德国比较常见的置业形式有：

买公寓

买开发商统一建造的别墅

买地皮自己建房

买公寓是最简单的形式，一般在城市市区比较常见。一开始我按照国内的习惯，看起了慕尼黑各个区的公寓，没想到木马爸爸显得有点不情愿。

在他的世界观里，一个适合家庭的长远住所，必须得是一个别墅，因为别墅接地气，有花园，是真正属于自己的地方，以后孩子可以在花园里玩耍。

当时，别墅对我来说是有点陌生的房产形式，毕竟咱在国内也买不起别墅啊，总觉得那是一种极其小众又豪奢的东西。

但是在德国，别墅其实是一种很常见和普通的居住形式，特别是到了城市外围和郊区小镇上，几乎很少会有大型公寓楼。

德语里别墅叫Haus，具体细分又分为联排，双拼，和独栋，这些和国内的概念比较接近。

我想起，以前国内买房，开发商竭尽全力地玩概念，产生了一种叫做“叠墅”的东西，其实就是一个内部有跃层的大公寓。

在木马爸爸的影响下，我又转而看起了慕尼黑周边的别墅。

下一个问题是，看二手的还是新房？

在德国，房子的能效等级和新旧程度对于房产价值有非常大的影响，年份超过20年的房子，一般就需要考虑全屋能源系统更新改造了，需要花不少钱。而那些四五十年的老房子，往往会有很大的改造工作量。

此外，绝大部分二手房的装修风格都无法让我们满意，毕竟房子的风格是一个非常个人的事，很少能遇到100%合心意的。

于是，我们很快就放弃了二手房，专心研究起了新房。

接下来，我很快意识到，在慕尼黑周边几乎没有什么可以挑选的新房。

国内新楼盘层出不穷，想买就买，而在慕尼黑周边，一房难求。那种开发商组团的全新别墅群，更是可遇不可求，简直就像春运期间的高铁票，需要一直关注着，伺机而动。

我就像一个守着木桩等兔子的人，每天刷新房地产页面，想看看有没有哪里新出了别墅群项目。

研究了一段时间后，还是无房可买，闲着也是闲着，我干脆又看起了地皮，考虑起了终极方案—— 买块地皮自己建房。

作为一个过来人，我要说一句，买地建房虽然可以给你最大的自由度，但也是一种最痛苦最hard的置业形式，在德国每个独立建房人都有一把辛酸泪。

接下来，说一说我是怎么在德国当上地主的。

买地皮对于国内长大的我来说，也是一个十分新鲜的事。

国内在农村还有宅基地一说，农民们还有机会自建房，但是随着城市化的推进，现在自己买地建房的机会是越来越少了。

在习惯了倾尽所有买70年产权的商品房后，就更加觉得拥有一片土地难能可贵，因为你买下的地皮永久归你所有，你还可以将它传承给你的子子孙孙。

（德国也有极少数租赁性质的地皮出售，一般是99年产权，土地一般属于当地教会。买了地的人可以造房，在土地租赁期到期后，有机会续租。这种性质的土地以及在这种土地上建造的房子在市场上都会格外便宜，因为毕竟不是永久产权，在价值上有很大差别。）

我做着地主梦，开始留意起慕尼黑郊外的地皮。

这才发现，梦想虽好，实现起来却不容易，因为市场上可选的地皮非常有限。

这里的小镇政府大约也没有创收的压力，严格控制住宅地皮的供应。比起创收来说，他们更害怕的是过度开发，不想原本宁静优美的小镇被大片住宅楼覆盖。

比如我们家所在的这个小镇，虽然周边有大片空旷又闲置的农场、森林，但是政府却极少批出新的住宅地来。我们在小镇居住的这七八年，一块新开发的地皮都没有！

于是，我又开始了漫长的守株待兔，每次一发现房产市场上有地皮转手出售，我们都立即奔过去看。

大半年的时间，我们陆续看了好几块地，也慢慢地积累了不少经验。

虽然一地难求，心里有些着急，但是却也不能随便下手，就好像大龄青年再怎么渴望家庭，也不能随便找个人嫁了。

这样兜兜转转，大半年又过去了，我们还是一无所获。

想买到梦中情房，不仅是钱的问题，还要看运气。

因为我们大半年来一直在积极地找房找地，所以已经在几个中介和房地产商那里挂上号了。

二月份的一天早晨，出门上班前，木马爸爸突然接到一通电话，是一个我们以前聊过的建房商打来的，

建房商说，现在有一块地可能要转手，因为本来买了地并打算建房的夫妻，因为先生工作调动去奥地利了，所以他们决定放弃原来的建房计划，把地转手买了。

我们问了一下地皮的地址，是在我们心仪清单上的G小镇。

听了这个消息，我们当机立断，先不去上班了，立刻开车去G小镇看那块地。

没想到吧，在德国做什么事都是慢悠悠的，只有在买地这件事上，我们跑出了中国速度。哈哈。

我们驱车到了G小镇，那天阳光明媚，晴空万里，一大片平坦的空地在碧蓝的天空下，显得十分和谐美好。

我们在地皮上来回转悠，挑不出什么毛病，站在这里向远方眺望，可以看到墨绿色的森林，和远处覆盖着积雪的阿尔卑斯山脉。

我和木马爸爸又开车在小镇附近逛了逛，超市，学校，咖啡店，小镇虽小，但配套俱全。周边环境整洁，风景秀丽，有着浓郁的巴伐利亚传统文化气息。

经过这短暂的考察，我们已经心里有了数，对这块地十分心动。有种千帆过尽，终于等到了意中人的感觉。

木马爸爸站在地皮上拍照留存

然而，这块地什么都好，唯一缺点是太大了！

它有整整937平米，这远远超出了我们原本的设想。

一般四五百平米的土地建造独栋已经足够了。面积太大，就会有点大而无用，总价会太高，以后花园太大，连维护起来都更费劲，这些都是缺点。

（去年小镇政府把地皮旁边的一块七八十平米的边角料赠送给我们了，所以这块地目前的总面积达到了1000平）

经过我们这些年的打理，这块地现在的模样

现在房子外面建了露台，种了很多树

当时G小镇的地价大约是500欧一平米（约4000元），这块地仅仅是地皮就要折合人民币三百多万，以后还需要考虑建房的费用，至少也得两三百万人民币，加起来就得五六百万人民币的总价。

我和木马爸爸都是白手起家的年轻打工人，这个造价确实让我们感到非常吃力。

但是这块地大小不可分割，也由不得我们挑挑拣拣。经过这大半年的寻寻觅觅，好不容易遇到一个中意的，我们也顾不了那么多了。

我当时有一种莫名的自信，觉得只要我们两个努力工作，勤俭持家，即使负担重一些，以后肯定会越来越好的。

木马爸爸毫无金钱概念，他这辈子都没有接触过这么贵的东西，但是他这个人有个优点，我们家大事儿听我的，只要我说这事儿能干，他不会有半点犹豫。

木马爸爸在德国的时候，总是在孜孜不倦地打理花园，活实在太多了

回家后，我们便试图联系这块地的卖家。

卖家委托了一家房地产中介来出售，中介说，他们安排了下周周末的一个时间段，有意向的客户可以来地皮现场参观和讨论。

我们耐心地等到了下一周的周末，终于到了集体参观的时间。

那几天刚好慕尼黑下了大雪，到处都是几十公分厚的积雪。我们到了地块上，到处都是白茫茫的一片。

小镇冬天会下厚厚的雪，雪景很美

当天下午有三组客户来看，都是和我们一样的年轻情侣或夫妻。

大家各自在地块上打个转，一眼就看完了，毕竟到处都是皑皑白雪，也看不出什么来。

询问了一些关于土地和价格的基本信息后，这个参观就结束了。

毕竟买地置业是一件大事，中介大姐说你们回去考虑考虑，可以等到下周一给她正式答复。

大家告别了中介，各自走向自己的车，准备回家了。

就在这个瞬间，我的脑袋里突然电光火石，闪过一个想法，我做了一件让木马爸爸后来感激了我十多年的事。

我一把抓住木马爸爸准备去开车门的手，小声和他说到：既然我们这么喜欢这块地，为什么还要等到下周一？

他一脸懵地看着我，几个意思？

我说，我们稍等一等，别急着走。既然想买这块地，不如我们马上就决定，这样在那两对竞争者犹豫的时候，我们就把它拿下。

木马爸爸有点惊讶，但是他也喜欢这个小镇和这块地，更重要的是，他总是相信我的判断。

于是，我们在车边假装磨磨蹭蹭，等到那两对购房人驱车离开了，我们立刻快步走向正要开车离开的中介大姐，请她留步。

我斩钉截铁地对中介大姐说，这块地我们要预定！

大姐稍微有些意外，毕竟这可是几百万的大买卖，我们只看了一片皑皑白雪，就决定了？

其实大姐不知道，我们之前已经自己踩过点了，所以已经比较了解这块地了。

中介大姐说，如果你确定，那可以交2000欧预定金，这块地就定下了，接下来你们有两周时间，去办理银行贷款等手续。

我和木马爸爸对视一眼，当场拍板，我们确定了。

就这样，我们得到了心仪的地皮，马上就要翻身成为“地主”了。

在那个勇敢决定的瞬间，我还不知道，接下来的贷款和盖房过程中，还有九九八十一难等着我们。

当然，在那个瞬间，我也没有想到，后来的几年，慕尼黑的地价坐了火箭似的飙升，短短几年，地价翻了超过一番，变得让普通人高攀不起了。

因此，我们感到无比庆幸，在那个恰当的时间点做出了正确的决定。

《木马家德国买房记》还没有结束，接下来，我会继续和大家分享，在定下这块地皮后，接下来我们无比曲折艰难的安家置业过程。

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